去买房子，一句“回迁户多”似乎就给这个楼盘判了缓刑，不买回迁安置房似乎也成为了一种共识。我曾经当过两年社区回迁社区的主任，我深知回迁安置房存在的一些问题，这些房子想要出手，恐怕真的是个难题。

在这里首先要说的一点是，回迁和安置的概念并不完全一样，回迁一般是在原址上进行拆迁建设，相对位置没有变，只是从过去的平房换成了楼房甚至是高层，安置是进行拆迁之后再寻找合适的位置重新建房，安置这些拆迁的局面，安置一般来说位置不一样，在这里放在一起谈谈吧，毕竟有些问题是共性的。

回迁安置房不得不说的“痛点”

1、回迁安置房，不要想建筑质量能够有多高

如今房地产开发，很少有净地，要么地上有房屋，要么有附着物，尤其是很多社区改造，必然面临回迁安置的问题，回迁安置就面临着补偿，所以对于开发商而言，在补偿标准已经确定的情况下，如何让自己的利益最大化呢？这或许就会在房屋的建筑质量上做文章了。

你如果注意看，你可能会发现，一般的回迁房有几个特点：

一是楼层普遍较高。这个很容易理解，在一定的条件下，尽可能的把楼层盖高一些，可以增加户数，而且尽可能的少占地。

二是楼层普遍较密。尽管都会有容积率的限制，但是一般来说这种回迁房也会用到极限，楼层普遍较密，目的也是为了节约空间。

三是楼栋普遍较偏。回迁房和对外出售的房子如果在同一个小区，你基本上不需要考虑，开放商不会把好位置留给回迁户的，他们只会把好位置、好楼层推向市场，而那些位置比较偏的楼栋当做回迁房。

四是建筑质量较低。当然了，开发商对于回迁房肯定要控制成本，在建筑标准上，一般他们的标准普遍较低，例如合格的标准是60-100，那么很有可能开放少会按照60的标准来建设，虽然质量不会有问题，不影响入驻，但是在整体的质量上还是要比对外销售的房子差一些。

2、回迁安置房户型设计不合理，再次出手困难

回迁房的户型设计也只能称之为房子，开发商在对回迁房进行户型设计的时候，他们并不是考虑的实用性。也不考虑整个户型的人性化。他们只是用最简单的户型来设计回迁房。这样做可以大大的节约成本，一个是房屋设计的成本。这个可能很多人都知道，对于一栋楼的建设，前期的设计非常重要，而设计费也是一笔不小的支出。

另外，越复杂的构造，在建筑的过程中，工期会更长。使用的建筑材料会更多。这在五行中也会增加成本。而简单的户型，建筑起来就没有那么复杂。可以缩短工期。减少建筑材料的费用，人工的费用。

简单的户型设计带来的问题就是想要出售就会变得非常的困难。如今人们买房更加的看重户型设计的合理性，更加看重户型设计的人性化。而这些比较简单的户型已经很难符合现在年轻人的审美需求。所以当这些回迁房再次出售的时候，很难找到合适的买家。因为他们对户型并不总是那么的满意。

3、回迁安置房物业管理缺失，小区环境脏乱差

对于回迁安置房，是很少有正规的物业可以接管的，要么是社区找人进行临时性的清理，或者是雇佣本小区的人清理垃圾，打扫卫生。这种不正规的小区管理和物业模式。就导致了这些小区在管理上的缺失，从而非常的容易造成小区脏乱差的环境。

回迁房本来就人员复杂，人流量大。对小区的卫生保持也没有那么重视。再加上物业管理的缺失，小区的环境很难得到保证，一般来说，过个几年之后，小区就已经俨然成为了老旧小区。

物业管理的缺失体现另外的一个方面，就是安保措施的下降，给小区带来了非常大的安全隐患。你可能会注意到很多的安置回迁房是没有小区保安的。小区的安防设施也不够完善。包括没有摄像头，没有监控。这就带来了非常大的安全隐患。首先就是安全得不到保障，另外就是，一旦现了一些安全的问题也没有办法通过查看监控等手段进行有效的追踪。

4、回迁安置很多是社区改造，生活习惯还在

农村人的生活习惯和城里人的生活习惯本来就不一样。很多的回迁房，回迁的居民大部分都是社区改造迁移过来的。当他们还在干着农活的时候，可能就被告知要改善他们的住房。从平房变成了楼房。

住房的改变并不能改变他们的生活习惯，尤其是对于一些原本就还在种地的居民来说，他们也很难改变多年来种地的习惯，而且这还是他们赖以生存的方式。这些生活习惯如果放在现代化的小区中，确实有些格格不入。

例如农民在收完麦子之后，这些小区就成为了麦子的晾晒场。这的确会给小区的环境造成非常大的影响。也正是因为这些生活习惯的不同，会导致这些回迁安置的小区很难能够真正的融入现代化小区的行列。也很难能够像现代化的小区那样保持安静，干净，整洁，有序。

我所在的社区就是社区改造的一个典型，四个村的居民形成了一个社区，不过很多居民家中还在种地，所以尽管是现代化的小区，但是居民们每天依然下地干活，小区很难能够像现代化的小区那样做好环境保持。

不过这也正是这些地方的特色。

5、回迁安置房一家多套房，租客多人员混杂

回迁安置房有一个特点，就是人员混杂，可以说各式各样的人都有。为什么会存在这样的情况呢？那是因为当时在回迁安置的时候，每一家可能会有多套房子，有两套，三套，甚至是四五套。回迁安置分到了这么多套房子，一般来说一套就已经足够住下，那么剩下的房子要么卖掉，要么以较低的价格租给别人，这就造成了小区鱼龙混杂的情况出现。那么就给小区的人员管控就带来了非常大的困难。

还有一个非常重要的问题就是这些来来往往租房的人，人员的素质参差不齐。这就很难保证这个小区能够有一个安静，祥和，和谐的环境。甚至可能出现一些争吵不断的现象，高空抛物的现象，随意乱占空间的现象出现。

给这些小区带来非常差的入住体验感。

6、回迁安置房小产权，无法单独办理不动产登记

办证的问题其实也存在，不过很多地方这些回迁安置房也能办证了，只不过可能需要等一段时间。

7、房屋出售很头疼，可能要远低于市场价。

其实对于这些回迁安置房来说，在出售的时候基本上没有什么优势，上面已经提到了，房屋的质量一般，比不上那些对外出售的小区，房子的位置也比较偏，小区的管理缺失，环境脏乱差，种种原因导致房屋在出售的过程中可能面临着很大的难题，也正是因为以上几个方面的原因，很少有人愿意购买这种回迁房。

当然了，能够打动他们的因素可能只有一个，那就是房价，也就是说如果想要顺利的卖掉这个房子，基本上要低于市场价才能够吸引人。

最近关注房子的信息比较多，基本上来说，回迁房的成较量并不大，而且价格普遍都低，尤其是对于年轻人来说，他们更愿意花费更高的价格买一些正规的现代化小区。

回迁安置有房也有“亮点”

当然了，回迁房也不是没有优点，下面就简要的来谈一谈。

1、物业费比较低。上面说到物业管理不规范，但是物业费也比较低啊。我们这里一个小区属于回迁房，当周围小区的物业费一年普遍在1500左右的时候，这个小区的物业费只有100元，即便如此，居民们也不愿意交。

不交钱，物业就没有办法改善小区的环境，小区环境不改善，居民更不愿意交钱，于是这样就走进了死胡同，形成了恶性循环。后来，这个物业实在是难以为继，只能走人。

2、车位便宜甚至可以随便停。现代化的小区一个理念就是汽车不能进地上，都停在了地下停车位，而地下停车位的价格非常的贵，动辄十几万，甚至比汽车都贵。

3、房价便宜。这个房价便宜就是一把双刃剑了，对于持有者来说并不能算好事，对于手上资金有限想买房的人来说，可能就比较有优势了。

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